Согласно общему правилу, собственник обладает правами владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ). Владелец недвижимости, такой как квартира, земельный участок или строение, может свободно распоряжаться ею, включая продажу или дарение. Договоры купли-продажи или дарения недвижимого имущества должны быть составлены в письменной форме и подписаны обеими сторонами. В ряде случаев такие сделки требуют обязательного нотариального удостоверения. П. 2 ст. 163 ГК РФ устанавливает, что нотариальное заверение необходимо в случаях, предусмотренных законом, или по соглашению сторон, даже если закон не обязывает этого для данного типа сделок. Особое внимание следует уделить ситуациям, когда закон требует нотариального удостоверения. В соответствии с ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», нотариальное заверение обязательно для сделок по отчуждению или ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимость. Исключения составляют, например, продажа всех долей участниками долевой собственности по одной сделке, а также отчуждение долей в праве на земельные участки сельскохозяйственного назначения, регулируемые Федеральным законом № 101-ФЗ. Договоры ипотеки долей, заключаемые с кредитными организациями, не требуют нотариального удостоверения. Ч. 2 ст. 54 Закона о регистрации также предписывает нотариальное заверение сделок, связанных с распоряжением недвижимостью под опекой, а также отчуждением имущества несовершеннолетних или граждан с ограниченной дееспособностью. С 13 января 2025 года договоры дарения недвижимости между физическими лицами подлежат обязательному нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ). Кроме того, соглашения об изменении или расторжении нотариально удостоверенного договора также должны быть заверены нотариусом (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение этой формы влечет её ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ).